Настоящее безумие. Чем опасны сделки с участием невменяемых граждан

Сделка с жильём, в которой могут быть задействованы умалишённые, — это всегда большой риск. Её легко можно «завернуть», а недееспособный гражданин получит квартиру обратно. Но не всегда душевнобольной оказывается под защитой законодательства: после таких сделок и он может остаться без крыши над головой. Разбираемся, как минимизировать риски каждой из сторон.

Как защититься покупателю

Сделки с продавцами, которые оказываются «не в себе», — история для Челябинска не редкая. Как результат: счастливый новосёл втягивается в долгие судебные тяжбы, потому что вовремя не заметил подвоха. Определить на глазок уровень адекватности человека тоже не всегда возможно. Бабушка-божий одуванчик может страдать деменцией, а с виду здоровый крепкий мужчина на самом деле окажется пациентом психиатрической клиники.

Ведущий юрисконсульт юридической компании «Гаврюшкин и Партнёры» Ануш Арутюнян вспоминает дело из своей практики, когда гражданин во время военной службы получил травму и стал инвалидом. Его супруга знала, что мужчина не может отдавать отчёт в своих действиях, поэтому быстро оформила с ним у нотариуса согласие на дарение долей в квартире больного. Затем женщина умудрилась взять на мужа банковский кредит: деньги забрала себе, а мужчину оставила с долгом.

«Мы подали иски о признании сделки с жильём и заключении кредитного договора недействительными. По результатам экспертизы больной в момент совершения сделок был недееспособным. Кроме того, подпись в кредитном договоре не принадлежала больному, — говорит Ануш Арутюнян. — Фактически наш клиент является недееспособным, но никто из родственников не собирается официально признавать его таковым и становиться опекуном! Органы опеки также отказываются подавать в суд заявление о признании нашего клиента недееспособным, так как до момента назначения опекуна функции по опекунству ложатся на эти органы, которые не хотят «возиться» с больным человеком. Ситуация создаёт проблемы как для нашего клиента, так и для покупателей, сделка с которыми впоследствии может быть признана недействительной».

Впрочем, подстраховаться в ходе сделки с душевнобольным собственником всё же можно. Конечно, стопроцентной защиты нижеприведённые способы не гарантируют, но они как минимум помогут отстоять интересы покупателя в суде. Вот что советуют юристы.

1. Поговорите с соседями о владельце недвижимости — порой от соседских бабушек можно получить много полезной информации.

2. Лично пообщайтесь с продавцом и переговорите с ним (иногда наличие у человека какого-либо психического расстройства бросается в глаза даже покупателю, не обладающему знаниями в медицине).

3. Запросите от продавца справки из психоневрологического диспансера, подтверждающие, что он не состоит на учёте в психиатрическом и наркологическом отделениях.

4. Запросите от продавца справку из управления соцзащиты об отсутствии установления над продавцом опеки или попечительства.

5. Напишите запросы в психоневрологический диспансер и в управление соцзащиты о том, соответствуют ли действительности представленные продавцом справки.

Председатель Челябинской коллегии адвокатов «Перспектива» Александр Щербинин рекомендует взять ещё одну справку — о том, что человек осознаёт свои действия и самостоятельно принимает решения (также в этом документе необходимо указать дату). Эту справку может выдать любой психиатр после осмотра.

«Отличие этого документа от справки из диспансера существенное. Человек может не состоять на учёте в медучреждении, но страдать психическим заболеванием или иметь отклонение. Однако в указанном случае доктор осматривает человека непосредственно перед выдачей заключения. При наличии этих двух справок продавцу будет очень тяжело отменить сделку под предлогом умалишённости», — уточняет собеседник.

Как защитить невменяемого собственника

Если умалишённый человек имеет недвижимость, то он сам может попасть в очень неприятную ситуацию. Так, в городе Миассе Челябинской области сын недееспособного гражданина пытается отстоять имущество, которое хотят распродать внезапно появившиеся родственники. Интересы законного наследника при этом полностью игнорируются.

По словам юристов, занимающихся этим делом, мужчина с 2008 года страдает психическим расстройством и состоит на учёте в психоневрологическом диспансере. Пациент считает, что находится в Германии на службе и что сейчас декабрь 2008 года. Он не в состоянии позаботиться о себе и не может себя контролировать. Сын семь раз лечил отца от алкоголизма, а тем временем имущество мужчины — дом с участком на 720 квадратных метров и три квартиры — распродаётся другими родственниками.

Тогда сын попытался заявить ходатайство о назначении судебно-психиатрической экспертизы. В конце октября этого года он предоставил множество выписок из психоневрологического диспансера, чтобы официально подтвердить недееспособность. Это позволило бы обезопасить больного от корыстных посягательств на имущество. Но орган опеки и попечительства безо всяких мотивов возражал против проведения экспертизы, хотя само наличие психического расстройства уже было установлено и оставалось лишь выяснить его степень. Миасский городской суд отказал в назначении экспертизы.

Сейчас с этим делом разбирается прокуратура: юристы пытаются привлечь сотрудника управления соцзащиты к ответственности за ненадлежащее исполнение им своих должностных обязанностей. Процессу придали широкую огласку, чтобы защитить интересы больного человека и не позволить ему остаться без крыши над головой. «Если над гражданином, страдающим психическим расстройством, будет установлена опека или попечительство, совершать сделки с имуществом такого человека без получения согласия органов опеки и попечительства будет невозможно», — говорит Ануш Арутюнян.

N1.RU даёт три совета для невменяемого владельца недвижимости и его родственников, которые помогут защитить своё право на жильё.

1. Пациент может подать в произвольной форме заявление в Росреестр, в котором следует указать отсутствие намерений совершать сделки с имуществом и назвать заболевание, которым страдает гражданин. Кроме того, в документе нужно отметить, что в случае поступления документов на регистрацию каких-либо сделок с недвижимостью пациента не следует их заверять, а необходимо связываться напрямую с собственником квартиры или его опекуном.

2. Родственникам недееспособного гражданина стоит контролировать круг общения своего подопечного. Аферисты ищут таких уязвимых людей, начинают с ними «дружить», а иногда и спаивают. Затем квартира переоформляется на сторонних лиц, а прежний собственник после этого «случайно» погибает в результате несчастного случая.

3. Ограничьте доступ психически больного человека к важным документам. Но не отнимайте паспорт — по закону, он должен находиться у гражданина, которому принадлежит.

Юристы и адвокаты призывают не делать выводов о психическом состоянии человека только по его внешнему виду в ходе первой встречи. При малейшем подозрении лучше отказаться от покупки или продажи объекта или, как минимум, следовать указанным выше советам.